Důvody, proč ceny nemovitostí nadále porostou… Ako-investovat.sk .


K napsání tohoto článku mě „zburcoval“ můj otec svým tvrdohlavým postojem k růstu cen nemovitostí. Je přesvědčen, že ceny na Slovensku, respektive v Bratislavě dále neporostou, dokonce že přijde k poklesu. A tak jsem se rozhodl pro něj i pro vás sepsat důvody, proč se ošklivě mýlí:

Důvod č. 1: Zvyšování průměrné mzdy

Tento bod by tu ani nemusel být, ale jelikož se na něj budu dále odvolávat, tak ho tady dávám. Jde o nejjednodušší a obecně známé pravidlo. Mzdy i ceny se v průběhu času zvyšují. Jinak se tomu říká i inflace nebo lidově znehodnocování peněz. To je každému jasné. Nemusíte být ani starý, abyste si pamatovali, kolik stály základní potraviny před deseti lety a kolik stojí dnes.

Vývoj inflace vám sice nenabídnu, zato vývoj průměrné mzdy ano. Za 15 let se skoro zčtyřnásobila (z 5379 Kč v roce 1993 na 21 131 Kč v roce 2007).

Co je vám také určitě jasné (jen si to mnozí neuvědomujete), je, že ty vysoké hypotéky, za které si kupujete ty „předražené“ byty, budou v průběhu času znehodnocovat přesně tak, jak vše ostatní. Peníze, které dlužíte, již nebudou mít takovou hodnotu, jako když jste si je půjčovaly, a na výplatní pásce se vám budou peníze zvyšovat. Takže v konečném důsledku vám asi polovinu bytu „splatí“ inflace a růst mezd.

Vrátím se k tématu: Nominální ceny bytů porostou, ať se děje, co se děje. Nezáleží, zda přijde nějaký krach nebo ne. Trend je jasný, a to bez ohledu na krátkodobé výkyvy. I kdyby přišla krize, za pět let bude „spravedlivá“ cena nemovitostí (průměrná cena vzhledem k průměrné mzdě) vyšší než je dnes a za 10, 20, 30 let ještě vyšší. Časem se nafoukne jakýsi imaginární polštář „spravedlivé“ ceny, přičemž zřejmě ceny nemovitostí neklesnou, ať se stane cokoliv.

Jen abychom si to celé ujasnili, dnes existuje i jakýsi přirozený a zdravý růst cen (a ne malý) bez ohledu na vývoj lokální poptávky, nabídky a spekulací na trhu.

Důvod č. 2: Euro

Pohne zavedení eura s cenami nemovitostí? Samotné přecenění z SKK na EUR ne. Jak tvrdí v novinách, v té naší „eurokampani“, jde pouze o čistou matematickou operaci. Kdo zvedne ceny z důvodu přecenění, ten bude zřejmě na „černé listině“ jak na Slovinsku, tak i u nás.

Ale jaký bude další vývoj? Slovenská koruna zanikne, žádná „slovenská“ základní úroková míra už nebude, NBS ztratí pomalu všechny důležité pravomoci. Jak se tedy bude regulovat inflace? No, nebude se regulovat. Pokud bude inflace v rámci EU v pořádku, naše místní situace bude jen náš problém.

A co se týká inflačních tlaků. Růst HDP v ČR je mnohem rychlejší než v Eurozóně. My atakujeme 10 % růst, zatímco EU se raduje z každé desetinky nad očekávání (hospodářský růst EU se kvůli problémům v USA ještě zpomalí, takže současných 2,9 % se ještě sníží). Doposud se náš vyšší hospodářský růst projevoval posilováním koruny. Co se však bude posilovat po přijetí eura, když už koruna nebude? No nic, bude růst inflace. Silnější hospodářský růst se musí někde projevit.

Jednou jsem četl, že nejvíce si to „odskáčou“ ceny služeb a nemovitostí (pokud má k tomu někdo nějaký slušný zdroj informací, prosím, dejte mi vědět). Příkladem byly nedávno Irsko a Španělsko.

Růst cen nemovitostí se navíc nezapočítává do vyhlášené inflace (předpokládám, že pro mnohé je to překvapivá informace – více např. Pavel Kohout: Inflace, byty a porodnost, http://finmag.cz/clanek/1122/. Takže ani naše zdejší „oficiální“ inflace nebude v ECB nikoho znepokojovat.

Praktický příklad o jménu a inflaci nám dává i příklad Lotyšska. Táto země sice nemá Euro, ale její měna je na Euro pevně navázána. Kam se pohne Euro, tam se pohne i její měna. Z tohoto důvodu se její vyšší hospodářský růst nemůže projevovat v posilování měny, takže je prakticky ve stejné situaci, v jaké budeme za chvíli i my. Inflace v Lotyšsku atakuje hodnotou 15 %.

Nakonec jedna kvízová otázka vzhledem k inflaci: co myslíte, jaká bude průměrná mzda v ČR za 10 let? Vyhodnocení kvízu až za dekádu. Kdo pochopil, co jsem napsal, ten umí odhadnout správnou odpověď.

Důvod č. 3: M3

„Čím více úvěrů na bydlení banky poskytnou, tím vyšší budou ceny nemovitostí.“ Ano, přesněji to však souvisí s měnovým agregátem M3, tzn. Součtu peněz, které se nacházejí v ekonomice. Konkrétně M3 je součet peněz v oběhu, vkladů a některých krátkodobých pevně úročených cenných papírů. Jednodušší: součet všech peněz, které má ekonomika k dispozici na „běžné použití.“

Čím rychleji M3 roste, tím více peněz je v ekonomice, a tím více rostou ceny. Samozřejmě jde o posloupnost. Když do ekonomiky napumpujete dnes peníze, ceny porostou až zítra. Růst M3 je však běžný jev, ten cenami nijak výrazně nezakývá. Co však může zvýšit tempo růstu cen je fakt, že tempo růstu M3 se meziročně zvyšuje. A to už běžné není. Přesněji by mělo být řečeno: určitě to zvýší tempo růstu cen.

Více opět Pavel Kohout: peněz bude dost, http://finmag.cz/clanek/1825

Za růstem se skrývá nejen expanze úvěrů na bydlení, ale i záchranné operace ECB vůči bankám postiženým úvěrovou krizí.

Důvod č. 4: Silné ročníky

Silné ročníky tahají poptávku po nemovitostech. Mladí lidé se snaží osamostatnit, zakládají si rodiny a potřebují někde bydlet. To je všeobecně známe. Nejsilnější ročníky jsou již ekonomicky aktivní a mnoho silných ročníků vychází teprve ze škol, respektive začínají studovat na vysokých školách, na což nesmíme zapomínat.

Připomínám to, protože jsem se už setkal s názorem, že efekt silných ročníků je již vyčerpán, což není pravda. Extrémně silné ročníky byly kolem roku 1985, z nichž velká část studuje.

Navíc nesmíme zapomínat, že mnoho mladých lidí potřebující ekonomickou sílu k zajištění bydlení vstupují až postupem času, takže jejich poptávka po bydlení se odkládá a předem se těžko odhaduje na jak dlouho. My se můžeme pouze domnívat, jaký bude průměr této „odložené poptávky“. Já odhaduji tak tři roky.

Na základě výše uvedeného se domnívám, že na trhu se v současnosti nejvíce projevuje poptávka silného ročníku kolem roku 1980, což znamená, že máme před sebou ještě asi 10 silných let.

Důvod č. 5: „Děti dělají děti.“

Ve struktuře poptávky po nemovitostech je dlouhodobě nejvyšší poptávka po malometrážních bytech, což vede často až k šíleným částkám za metr čtvereční v garsonkách nebo v jednopokojových bytech (v porovnání s průměrnou cenou ostatních bytů).

Podstatnou část této poptávky tvoří právě mladí lidé, kteří si kupují své „startovací obydlí.“ Z ekonomického hlediska jde o naprostý nesmysl, jelikož zaprvé, často stačí připlatit pouze zlomek z částky bytu za byt i s trojnásobnou rozlohou a zadruhé, při rozrůstání rodiny je dříve či později nutné si najít něco většího. Ale člověk je nerozumný, dopředu většinou nemyslí, a raději si ten větší byt koupi až za několik let, kdy bude mnohem dražší.

Takže počkejme, až se ty silné ročníky začnou rozmnožovat, pak si výhodně koupíme tři garsonky a přestavíme si je na pěkný třípokojový byt.

V podstatě to však bude další poptávka, která potlačí ceny směrem nahoru.

Argumenty „nevěřících dobyvatelů“

1. „Nemůže to tak jít donekonečna“

Často dyšný „argument“, který z mnoha příspěvků přímo vyzařuje. Lidé si prostě neumí představit, že běžná cena starého čtyřpokojového bytu může být 6 – 7 milionů.

Tak dva příklady k „nemyslitelným“ věcem. Ještě před čtyřmi lety se průměrný Američan jen usmíval nad tvrzením, že benzín by mohl výrazně zdražit. „Benzín je krev USA, to se nikdy nestane.“ Tehdy se pohonné hmoty prodávaly za 1 USD, dnes za cca 3,5 USD, což je růst o 250 %.

„USD již nemá kam klesat, to se musí obrátit.“ Toto jsem slyšel, když byl dolar 35 Kč, poté když byl 30 Kč a naposledy, když byl 24 Kč. V takových případech mám dobrou radu. Vezměte si papír formátu A4 a černou fixou si na něj velkým napište 1 USA = 5 CZK. Papír to snese.

2. Porovnání s Vídní a Prahou

Mnozí argumentuj, že v Bratislavě jsou dražší byty než v Praze nebo ve Vídni, což není normální. Zaprvé jsme na „chudém“ Slovensku a za druhé, kam se Bratislava hrabe na Prahu a Vídeň. Dovolím si oponovat:

a) Bratislava je přirozená metropole.

Každý stát má přirozenou metropoli, většinou hlavní město. Hospodářské, ekonomické a politické centrum, sídlo úřadů a největších společností. Bratislava si je v tomto rovná s Vídní i s Prahou. V rámci Slovenska se zde soustřeďuje dění stejně jako v Praze a ve Vídni.

b) Dopravní dostupnost

Bratislava je jediným hlavním městem široko daleko, které nemá metro, ani jiný nosný dopravní systém. Tento fakt významně ovlivní vývoj cen nemovitostí. Jak?

Metro nemešká, jezdí v krátkých intervalech a je rychlé. Pokud bydlíte v dostupnosti metra, jste rychle mobilní a dostanete se prakticky všude. Existence metra výrazně rozšiřuje okruh lokalit atraktivních na bydlení.

V Bratislavě je metro utopií. Tramvaj ze Šafárikova náměstí do Petržalky maximálně nahradí několik autobusů, s metrem nemá nic společného. Jediné, co vypadá nadějně, je projekt TGV tratě z letiště na petržalkou stanici, který bude financován z eurofondů. Nicméně stále půjde jen o spojení dvou bodů, navíc ne klíčových. Žádné přestupování do více směrů nebude.

To jsem si již dříve dělal naděje, že za 40 let bude TGV trať do Trnavy a do Vídně. Cesta do centra Bratislavy by pak trvala méně než z Rače, Trnávky nebo Dúbravky. Ale předtím budou ještě muset udělat lanovku z Dlouhých Dílů do Petržalky, aby se lidé měli ráno jako dostat z toho kopce.

Dražší bydlení v Bratislavě není takový ekonomický nesmysl. Zatímco Bratislava dosahuje 129 % průměru HDP v EU, Praha dosahuje 157 % a Vídeň 180 %, což nejsou až tak drastické rozdíly. Ve spojitosti s mnohem menší plochou využitou na bydlení (z pohledu dostupnosti), se to nedá považovat ani za anomálii, ani za nadhodnocení cen.

3. „To si z našich platů nemůžeme dovolit.“

Průměrná mzda v ČR je 21 131 Kč a v Bratislavě 27 870 Kč (nejnovější údaje, jaké jsem našel). Většina lidí si však nevydělá průměrnou mzdu. Průměrná mzda roste kvůli vysokým a nadprůměrným platům. Ve skutečnosti asi dvě třetiny pracovníků má nižší než průměrnou mzdu. Více k této problematice naleznete například zde: http://jozefhajnala.blog.sme.sk/c/117947/Priemerna-mzda-je-iluzia.html

Vlastní bydlení není dostupné pro každého. Nepovažuji to za správné, ale je to tak. Není to však důvod, proč by ceny bytů měly přestat růst nebo dokonce klesat. Velká mzdová nerovnost sice jedné skupině lidí znemožňuje si pořídit vlastní bydlení, ale druhé skupině umožňuje zajistit si skoro jakékoliv bydlení. Jde jen o to, jak je která skupina velká a kde je mezi nimi hranice.

Je třeba si uvědomit, že byt kupují většinou dva, a to pár, novomanželé nebo rodina. Pokud si chce byt pořídit mladý jednotlivec, tak často s finanční výpomocí své rodiny. Ve všech těchto případech si můžete platbu na hypotéku zdvojnásobit nebo splátku hypotéky rozdělit na polovinu mezi oba kupující, jak chcete. V takovém případě, vezmeme-li medián příjmů (částka, kterou vydělává „většina“ = průměrný člověk), v Bratislavě asi 21 000 Kč, hypotéku splácíme z příjmu, který činí asi 42 000 Kč. Tento příjem je však hrubý, takže čistý příjem nám zůstává 29 461 Kč.

Splátka hypotéky 1 milion Kč na 30 let činí měsíčně asi 6 000 Kč. Samozřejmě to závisí na úrokové sazbě, a splatnost si můžete prodloužit až na 40 let. Dále musíme vzít v úvahu jiné výhody, jako progresivní splácení nebo „stání příspěvek mladým“, ale snažím se o co nejreálnější čísla. Když si to spočítáte, zjistíte, že takový průměrný bratislavský pár s průměrným platem dostane v bance hypotéku něco nad 3 miliony (splátka 18 000 Kč, zbytek pokrývá životní minimum, s jinými povinnostmi se nepočítá) a využije i některé ze zmíněných výhod.

Ještě však připomenu, že údaje o platech jsou tak půl roku, možná rok staré, takže náš průměrný pár na tom bude v současnosti o takových 5 – 10 % lépe.

Jak vidíte, tento hypotetický pár si může se zaťatými zuby dovolit i starší byt větší rozlohy. Nepředpokládám, že ceny bytů by v následujících letech měly výrazně stoupnout, stejně jako mzdy, takže cenová „dostupnost“ bydlení pro průměrný pár bude zřejmě nadále podobná. Myslím, že uvedená dostupnost platí s menšími odchylkami u různých regionů, které jsou charakteristické jinými platy a odlišnými cenami nemovitostí.

Je třeba ještě popřemýšlet, kde asi se tato nejpočetnější skupina s průměrným platem, do níž patří i modelový pár, nachází na mzdové mapě Bratislavy. Mzdová nerovnost je skutečně vysoká, určitě najdeme mnohem více pracovních míst se mzdou blížící se minimální mzdě, ale na druhé straně neznám asi ani jednoho informatika s platem nižším než 40 000 Kč.

Co se týče růstu platů, je zajímavé se vrátit k údajům o HDP. Zatímco Bratislava dosahuje 129 % průměru EU, Vídeň 180 %. Ve Vídni je tedy HDP na jednoho obyvatele 1,4 krát vyšší než v Bratislavě. Nicméně průměrná mzda je ve Vídni zhruba 4,5 krát až 5 krát vyšší než v Bratislavě. Tento nepoměr je abnormální a bude postupem času ovlivněn výše popsanými okolnostmi, čímž se bude vyrovnávat.

4. Kolik potřebuje Bratislava bytů

Má někdo představu, jaký je reálný počet obyvatel Bratislavy? Nemyslím oficiální údaj, to znamená osoby s trvalým pobytem, myslím i ty tisíce studentů a pracujících (domácích i zahraničních), bydlících v pronájmu nebo dojíždějících ze širokého okolí. Existuje vůbec relevantní údaj, který by ukázal, kolik lidí se denně v Bratislavě pohybuje? Myslím si, že ne. Můj velmi hrubý odhad je mezi 1 až 1,5 milionu lidí.

Odhaduji, že milion z nich potřebuje bydlet. Nevím, odkud jsou údaje prezentovány realitními odborníky, že v Bratislavě chybí něco mezi 30 až 70 tisíc bytů (už jsem četl takové i takové), ale myslím, že to úzce souvisí s tím, co jsem nastínil.

Ještě doufám, že tento neoficiální počet obyvatel opět tlačí na problém dopravy. Jen tak pro zajímavost, v Bratislavských novinách jsem četl, že prognózy vývoje dopravy a budoucí propustnost komunikací se plánuje na základě počtu trvalých obyvatel Bratislavy, což je cca 430 000 obyvatel a prý příštích 20 let mají vše pod kontrolou.

5. Vybírání zisků zahraničními investory

Mnozí tvrdí, že pokud zahraniční investoři začnou hromadně prodávat, na trh se dostane množství bytů a „bublina praskne“. Toto mi také nepřipadá jako dostatečně důvěryhodný argument. Zaprvé, zahraniční investoři investují zejména do bytů ve výstavbě, do čehož se Slováci velmi nehrnou (raději kupují byty, ve kterých hned mohou bydlet) a po dokončení bytů je často prodávají, čímž realizují zisk z výstavby a peníze přesouvají do další výstavby. Takže počet bytů vlastněných zahraničními investory se nezvyšuje tak, jak se na první pohled zdá. Část se spíše obměňuje v jiných bytových výstavbách.

Druhým argumentem je krize trhu nemovitostí v Británii. Britové prý začnou vyprazdňovat své postoje v zahraničí, aby pokryly ztráty doma. No nevím, ale mně to velkou logiku nedává. Předpokládám, že u nás neinvestují Britové, co musí obracet v rukách každou libru.

Žádný důvod pro hromadný výprodej bytů vlastněných zahraničními investory nevidím.

6. Krachy trhů s nemovitostmi

Poslední, velmi často používaný argument, je vývoj na trhu nemovitostí v jiných zemích, které mají za sebou vysoký růst cen, a to buď Velká Británie, Irsko, Španělsko nebo USA a jeho hypoteční krize.

Nejprve k USA a hypoteční krizi. Prozraďte mi, je tu mezi vámi nějaký Mexičan, kterému by v bance dali peníze na bydlení, aniž by zkoumaly jeho příjmy? Zní to na první pohled neuvěřitelné, ale ano, i toho byly v ostrém konkurenčním boji schopné některé bankovní instituce v USA (viz například  http://www.finmag.cz/clanek/2306/)

Náš trh hypoték a úvěrů na bydlení se nedá v žádném případě srovnávat s trhem v USA. Navíc zadluženost domácností na Slovensku je mnohem nižší, než je průměr EU, nebo USA. Někde jsem četl, že zatímco u nás je zadluženost přibližně na 25 %, v USA je to okolo 100 %.

Hypoteční krize v USA se kvůli problémům bank přenesla na akciový trh a to skoro v celosvětovém měřítku. Nemá však proč ovlivňovat ceny na trzích s nemovitostmi, ať už u nás nebo v jiné zemi.

V mnoha diskusních příspěvcích pod články týkajících se realit se objevují tvrzení o údajném „krachu“ trhů s nemovitostmi v Británii, Irsku a Španělsku. Nevím jak vy, ale já žádné krachy nevidím. Ceny klesly maximálně o 5 až 10 %, což se za krach nepovažuje, to je měkké přistání, ne krach. Pod bombastickými titulky se skrývají pouze čísla o snižujícím se tempu výstavby, nižším počtu prodejů a nižším počtu poskytnutých úvěrů. Ale to je přece logické, když se trh nasytí.

Popravdě řečeno nevím o jediném případě v historii, kromě Japonska (http://www.penize.cz/15903-japonska-krize-v-roce-1990), kdy by skutečně nastal někde takový propad cen nemovitostí, že bychom to reálně mohli nazvat krachem. Ve zmíněném Japonsku byl trh nemovitostí úzce spjat s trhem akcií a jednalo se prakticky o krach celé ekonomiky. Dokonce tam šlo o dlouhodobý proces postupného propadu cen, nikoli o jednorázový krach. Něco takového u nás určitě nehrozí. Pokud někdo víte o něčem dalším, prosím, poučte mě.

Pokud vím, každý takzvaný „krach“ je ve skutečnosti jen měkkým přistáním na určité cenové hladině a vyznačuje se akorát tak velkou likviditou – prodeje se nehýbají. Byt není akcie za pár stovek, aby ho člověk prodal obratem ruky. Prodej bytu se ztrátou si každý dobře rozmyslí. Takže čekat na „krach“ a pokles cen maximálně o 10 %, při dosavadním 20 % ročním růstu, mi nepřipadán jako rozumný nápad.

Závěr

Když zhodnotíme, co může ve skutečnosti trhem s nemovitostmi zatřást, tak je to náhlá převaha momentální nabídky nad momentální poptávkou, například dokončení několika velkých bytových staveb v krátkém časovém úseku, což by mohlo vyvolat nepodložené emoce a malý pokles cen. Nic jiného cenami dolů nepohne.

Vzhledem k výše uvedenému textu, pokud na to máte a potřebujete bydlet, nekupovat a čekat na pokles považuji za holou spekulaci. A spekulanti většinou nekončí dobře.

Stejně však považuji za spekulaci kupovat na dluh jen s cílem posoudit investici a v bytě přitom nebývat. Pronajmout byt je stále obtížnější (minimálně v Bratislavě), nabídka je vysoká a nájemníci si mohou vybírat, což má negativní vliv nejen na měsíční výnos z pronájmu, ale i na celkovou obsazenost pronajatého bytu.

Navíc, jakmile se USA vyhrabe z recese, do níž se nyní dostává, nastane trend zvyšování úrokových sazeb (kvůli inflaci), což se odráží na splátkách. Dvě procenta nahoru při 3,5 milionové hypotéce na 30 let je přibližně + 4 000 Kč měsíčně na splátce úvěru. Tak abyste se kvůli spekulaci nepodvedli.

Dovětek: Proč ceny obchodních prostor určitě porostou?

Obchodní prostor s výlohou nepostavíte na 13. patře. To je první základní fakt, proč jsou obchodní prostory vzácné. Pomineme-li nákupní centra, obchodní prostor může být pouze v přízemní budově a ne kdekoliv. Mimo architektonických překážek, které znemožňují v mnoha budovách vytvořit obchodní prostory, je důležitá i otázka umístění. Ze samé podstaty obchodního prostoru s výlohou – přilákat kolemjdoucí, vyplývá, že obchodní prostor otočený do dětského dvora asi nebude vhodný.

Pokud je váš cílový zákazník navíc „městský“ člověk a nikoliv například pouze člověk bydlící v blízkém okruhu prodejny, výpočet vhodných míst se zužuje na městské centrum, často na přesně vymezené ulice.

A městské centrum se obvykle nerozšiřuje. To co se stane v Bratislavě, že centrum se po dostavění zóny Pribinova a projektu Twin City zvětší asi trojnásobně, je unikát. Avšak ani to určitě nepohne cenami obchodních prostor směrem dolů. Na každý obchodní prostor v novém centru je dlouhý zástup zájemců.

Navíc obchodní prostory se málokdy prodávají, často zůstávají v rukou developerů. Pronájem obchodních prostor nabízí na metr čtvereční vyšší výnos než pronájem bytů a nájemníci jsou mnohem stabilnější, protože každou změnou umístění přichází o své zákazníky.

Pokud očekávání snížení cen bytů je nereálné, tak očekávání snížení cen obchodních prostor je úplná naivita.

Tento článek napsal pro ako-investovat.sk Peter Cmorej 5.2.2008

Jméno:
E-mail
(nebude zveřejněný):
Komentář:
Antispam:
Počet dnů v roce:


Okomentuj článek

Související články

Investice do nemovitostí se nevyplatí

monday
26.03.2012
Nemovitosti | magazin

Nemovitosti – více emocí než faktů

friday
03.02.2012
Nemovitosti | magazin

Nejnovější články

Stane se Tiffany & Co opět akciovým šperkem?

wednesday
20.04.2016
Akcie | subotic

Analýza akcie Ford: Nízká valuace a značný potenciál

thursday
14.04.2016
Investice | subotic

Analýza společnosti Maersk: Největší kontejnerový přepravce na světě

wednesday
30.03.2016
Investice | subotic

Klub záporných sazeb: Proč uvolňování měnové politiky funguje jen někde?

monday
21.03.2016
Trhy a makro | subotic

Tištěná média v kurzu? Světovým odbytištěm se stane Indie

tuesday
15.03.2016
Investice | subotic

Rubriky autora





Další články této kategorie

Finanční kalkulačka

Vklad: €/měs.
Úrok: % p.a./rok
Období: rok(ů)