Nemovitosti – koupit či nekoupit? Ako-investovat.sk .


Realitním investorem i zájemcem o koupi bytu na bydlení odpoví rok 2009 na několik vzrušujících a zajímavých otázek. Přijetí eura a finanční krize je to, co lidé nejvíce spojují s vývojem cen bytů domů a pozemků u nás. Jak euro a krize pohne nemovitostmi v následujícím roce?

Zaprvé je třeba říci, že euro ani krize nezpůsobují samotný růst či pokles cen našich realit. Přijetí eura samo o sobě nikdy nemohlo způsobit růst cen bytů ani ničeho jiného nemovitého. Změna měny neznamená, že se ihned musí vyrovnat ceny či platy se zbytkem eurozóny. Na růst cen bytů je nutný zvyšující se počet kupujících a ten velmi s eurem nesouvisí. Příchod eura na Slovensko není důležitý pro vývoj cen realit, s krizí či bez krize.

Hypoteční a následně finanční krize (krize likvidity), přivlátá z Ameriky, také není tím základním faktorem majícím vliv na ceny nemovitostí v naší republice. Krize v Americe a Západní Evropě je jen urychlovačem toho, co by se ve Východní a Střední Evropě muselo stát tak či tak. Stromy nerostou do nebe a ceny bytů také ne.

Po roce 1989 byl impulsem růstu cen nemovitostí přechod od komunismu ke kapitalismu a s tím související normalizace cen (uměle nízkých za socialismu), vznik realitního trhu a bezproblémového soukromého vlastnictví nemovitostí, a vyšší atraktivita států bývalého východního bloku a majetku v nich pořízeného pro zahraniční investory.

V posledních letech řekněme, že od přelomu tisíciletí se východní státy a především nové trhy zdály zajímavými nejen blízkým a již zavedeným Rakušanům a Němcům, ale i geograficky vzdálenějším státům a zejména jejich podnikům a investorům. Nebývalý zájem „západních“ investorů a podniků o nové trhy po celém světě, globální ekonomický růst, zastihl v období let 2003 – 2007 i nás. Mimochodem, toto období je obdobím růstu téměř všeho a téměř všude: rostlo HDP, akciové trhy, komoditní trhy, realitní trhy, růst spotřeby a úvěrů, a to po celém světě. Je to zároveň i období relativně nízkých úrokových sazeb, což minimálně podporovalo, pokud nezpůsobovalo tento celosvětový ekonomický růst. Úrokové sazby, a tedy i úroky hypoték jsou hlavním motorem růstu cen nemovitostí.

U nás v tomto období rostly ceny nemovitostí tempem 20 – 30 % ročně. Šíleně vysoký růst cen zevšedněl, připadal nám už nudný a počítali jsme s ním navždy. Tedy hlavně investoři. Cihla si svou cenu vždy udrží - tak to mnoho lidí vidí ještě i dnes. Je to dáno tím, že lidé po skončení socialismu vlastně nikdy pokles cen nezažili. A v této idylce (pro majitele, ne pro kupce) si žijeme již téměř 20 let. „Normální“ dlouhodobý růst cen neznáme, ale měl by se pohybovat někde kolem 6 % ročně.

Uvedu příklad, proč je 25 procent roční růst nenormální: Při růstu 25 % ročně by byt koupený za 1 mil.. v roce 2000 měl za 30 let (tedy v roce 2030) cenu přes 807 milionů! Takovým tempem by musely růst i platy, aby se vůbec našel zájemce, který by si mohl dovolit koupit byt. A jak víme, bez kupců ceny nerostou. Pokud tedy několik let ceny rostou šíleným tempem poháněné vysokou poptávkou, tak se nějakým způsobem zase musí dostat do normálu. Růst cen se musí dostat na dlouhodobou úroveň 5 – 10 % ročně a poměr platů k ceně bytu někde k úrovni, kdy průměrnému Slovákovi stačí na koupi bytu zhruba 5 – 10 ročních platů.

Musí tedy přijít bod zlomu, kdy počet kupců přestane růst a ceny se otočí nebo zastaví. Takto budou ceny stagnovat nebo klesat tak dlouho, dokud se nestanou pro běžného obyvatele znovu atraktivními. Jednoduchou matematikou přijdeme na to, že to nebude lehčí korekce směrem dolů během 1 – 2 let. Buď budou ceny stát (doběhne jejich růst plat), případně pomaličku klesat více než desetiletí, nebo to tedy bude trvat kratší, ale zahučí dolů o desítky procent najednou.

Proč ceny růst nebudou? Krize urychlila to, co se muselo i tak stát. Naštěstí přišla a zastavila možná ještě větší bublinu na slovenském realitním trhu.

  1. Banky jsou opatrnější a úvěry pro realitní podnikatele i domácnosti se nebudou rozdávat za takových výhodných podmínek jako doposud.
  2. Byty jsou již příliš drahé na to, aby si je mladí lidé masově kupovali na hypotéky. Tedy bez ohledu na to, že u nás byty chybějí (oproti evropskému průměru), zájem při současných cenách nemůže být stejný jako před několika lety.
  3. Podmínky pro úvěry se mnohem více než u nás zhoršily v zahraničí. Tedy zahraniční drobní ani velcí realitní investoři u nás kupovat byty v Bratislavě ani apartmány v Tatrách už nebudou.
  4. S rostoucími cenami nerostly stejně rychle nájmy a reality ztratily přitažlivost pro investory hledající příjem z pronájmu. Dnes je výhodnější uložit úspory na terminovaný účet, než za ně koupit a následně pronajímat byt.
  5. Nízký výnos z pronájmu, ale i potřeba realizovat zisk domácích i zahraničních investorů do bytů a realit způsobí výprodej nemovitostí kupovaných za účelem investice. To zvýší nabídku, ale kupujících nebude přibývat.
  6. Developeři pro nedostatek peněz od bank stopli nové projekty. Jenže rozestavěné novostavby jsou břemenem pro banky i developery a ty bude třeba prodat. A to téměř za každou cenu. Toto je další balík bytů k prodeji v příštím roce, který při aktuálních cenách nenajde dostatek kupců.

Můj názor na další vývoj je tento:

  1. Pokud chcete investovat do nemovitosti, tak to odložte o několik let. Vyhnete se tak stagnaci cen a možná koupíte levněji. Nájemníka za rozumnou cenu (výnos) budete hledat jen těžko. Volných bytů totiž přibude, ale nájemníky (zahraniční zaměstnanci velkých investorů) kvůli recesi ve světě a zpomalení ekonomiky u nás ubude.
  2. Investici do apartmánů v rekreačních střediscích se vyhněte úplně. Apartmány na tom budou hůře než byty. Apartmánové domy, penziony i větší hotely rostly díky nízkým úrokům a přízni bank vůči developerům na Slovensku jako houby po dešti. Toto vytvořilo ještě větší konkurenci v tak prázdných zpátečních ubytovacích zařízeních. Zároveň je třeba myslet na to, že turismus velmi závisí na aktuální módě a žádná turistická letoviska nejsou oblíbená u cestovek a turistů navěky. Příklad: ruští turisté letos již vyměnili drahé a nekvalitní slovenské sjezdovky za Rakousko. Kromě toho mají doma letos o dost horší ekonomickou situaci jako my.
  3. Pokud chcete koupit byt na bydlení nebo stavět, tak se také vyplatí vyčkat, pokud vaše nové bydlení nespěchá. Pokud je to naléhavé, určitě je dnes třeba smlouvat a hledat výhodnější podmínky a cenu nejen u starých bytů, ale i u developerských novostaveb, ve stavebninách a stavebních firmách.
  4. Novostavbu od developera kupujte až po kolaudaci. Doba, kdy se prodalo všechno ještě během výstavby, je dávno pryč. Pokud zaplatíte část ceny bytu před kolaudací a hladkým převodem nemovitosti, vystavujete se riziku krachu developera. Při jeho krachu se s největší pravděpodobností k předem zaplaceným zálohám nedostanete. Pro developery bude v některých případech výhodnější nechat udělat úpadek dceřiné společnosti zastřešující konkrétní projekt výstavby, jak dokončit stavbu s vysokou ztrátou. Vzhledem k nízkému podílu vlastních zdrojů developera neriskuje téměř nic, ale vy riskujete všechny peníze. Velké a známé jméno zahraniční společnosti v tomto případě nic neznamená. Letos zkrachovaly i opravdoví giganti a finanční problémy mají i domácí skupiny private equity (žraloci). Pokud nutně potřebujete rezervovat vyhlédnutý byt již před kolaudací, tak se s developerem dohodněte na úschově zálohy u notáře nebo na vkladu vinkulovaném v bance až do kolaudace a převodu nemovitosti.

Kdy dává význam koupě nemovitosti za účelem investice? Na další růst ceny se nespoléháme. Výnos z pronájmu je to, na co je třeba se v dnešní situaci zaměřit. Řekněme, že považujeme 7 – 10 % roční výnos za normální. To odvozujeme od téměř bezrizikového a bezpracného výnosu na termínovaném vkladu (4 – 5 %) plus riziková prémie. Takový výnos však stále nezahrnuje pracnost pronájmu, náklady na údržbu a rekonstrukci v dlouhodobém horizontu, ale hlavně neobsazenost počítanou v měsících při výměně nájemníků, náklady na provize při změně nájemníka, možné nižší nájemné v budoucnu atd. Doporučuji hledat reality s potenciálem hrubého výnosu z pronájmu 15 – 20 % ročně při dnešních cenách.

Tento článek napsal pro ako-investovat.sk Filip Glasa 1.9.2009

Jméno:
E-mail
(nebude zveřejněný):
Komentář:
Antispam:
Počet dnů v roce:


Okomentuj článek

Související články

Proč neinvestovat do nemovitostí?

friday
13.07.2012
Nemovitosti | filip

Investice do nemovitostí se nevyplatí

monday
26.03.2012
Nemovitosti | magazin

Reality jako ochrana proti inflaci?

saturday
03.03.2012
Nemovitosti | filip

Nejnovější články

Stane se Tiffany & Co opět akciovým šperkem?

wednesday
20.04.2016
Akcie | subotic

Analýza akcie Ford: Nízká valuace a značný potenciál

thursday
14.04.2016
Investice | subotic

Analýza společnosti Maersk: Největší kontejnerový přepravce na světě

wednesday
30.03.2016
Investice | subotic

Klub záporných sazeb: Proč uvolňování měnové politiky funguje jen někde?

monday
21.03.2016
Trhy a makro | subotic

Tištěná média v kurzu? Světovým odbytištěm se stane Indie

tuesday
15.03.2016
Investice | subotic

Rubriky autora





Další články této kategorie

Finanční kalkulačka

Vklad: €/měs.
Úrok: % p.a./rok
Období: rok(ů)