Nemovitosti na Slovensku: padnou, nebo vzrostou? A kam až? Ako-investovat.sk .


Kolem nemovitostí a dalšího vývoje jejich cen vznikly mezi slovenským lidem různé věštby. Oblíbená je zejména ta o trvalém růstu a nikdy se neztrácející hodnotě půdy a cihly. Druhá nejoblíbenější mluví o zázračném vlivu výměny platidla na hodnotu slovenských bytů, domů a chatek. Populární (pěkné třetí míst), i když jen mezi těmi, co si svou chatu ještě nestihli koupit, jsou i věštby o blízkém poklesu cen realit.

Produkce těchto předpovědí je poháněna nadějí na zisk pro ty, co již vlastní, nebo na možnost koupení levnějšího bytu než jsou dnes. O to se zajímají ti, co by je chtěli vlastnit. Já předpovídat nebudu, ale pokud bych musel, tak by mé předpoklady neukazovali nic, co by podporovalo přehnané naděje těch prvních nebo druhých.

Popíši nejprve, co se stát nemůže:

Hypoteční krize na Slovensku: Hypokrize vzniklá za Atlantikem nějakým způsobem ovlivňuje i naši ekonomiku, ale nemůže zde vzniknout naše vlastní, slovenská krize. Aktuální událost v USA není pouze obyčejné prasknutí realitní bubliny (která hrozí v každém koutě světa a zejména v těch koutech, kde si demokratická většina myslí pravý opak). Krize, která ochromila finanční sektor, je důsledkem nejen vývoje cen realit, ale i sekuritizace. Sekuritizace, v tomto případě balení rizika nesplacení úvěrů do pěkných dárkových krabiček s názvem CDO, není oblíbená disciplína bankéřů z V4-ky. Dokonce naše banky tyto zázračné cenné papíry s vyšším výnosem a nálepkou nižšího rizika ani nenakoupili. Hypoteční krizi s umístěním mezi Dunajem a Tatrami nečekejme. To ale neznamená, že se zde nemůže nafouknout a následně prasknout celkem obyčejná realitní bublina.

Růst cen slovenských bytů na věky: Realitní trh je jako každý jiný. Ceny nemohou donekonečna růst rychlostí desítek procent ročně. Dostaly by se do astronomických výšek a obyvatelstvo s průměrnými platy by se přestěhovalo do oblasti, kde si mohou dovolit koupit (byť na úvěr) střechu nad hlavou. Ve skutečnosti to nenastává a vysoké úrovně cen mohou trvat jen krátkodobě po nejbližší korekci. Po několikaletém dvouciferném růstu přijde stagnace nebo pokles a výsledný průměrný růst cen za celé období bude zaručeně jednociferný.

Přijetí eura a z toho plynoucí růst cen: Samotná výměna peněz z koruny na euro nepřinese zvýšení mezd, životní úrovně, ani cen (ničeho včetně bytů a domů) na evropský průměr. Zvýšení cen však může způsobit rozdílná potřeba brzdění inflace v eurozóně jako celku a teoretická potřeba jejího zpomalení v euroregionu Slovenska. Předpokládám, že Slovensko bude mít vyšší inflaci než průměr eurozóny. Evropská centrální banka však stanoví základní úrokovou sazbu pro potřeby Evropské měnové unie jako celku (důvod: nižší inflace a nižší růst ekonomiky jako u nás). Sazby budou tedy nižší, než by je pravděpodobně stanovila naše centrální banka v případě používání koruny. Tento rozdíl v růstu naší inflace a ekonomiky však nemůže způsobit několikaleté dvacetiprocentní nárůsty cen realit. Nynější zvýšená poptávka z obavy růstu cen po zavedení eura je kvůli případnému zvýšení na tuto očekávanou úroveň. A to ještě není jisté, zda euro „dostaneme“.

Ceny bytů jsou tak vysoko, že musí za měsíc nebo dva spadnout: Možná ano, ale nějaké to procentíčko dole asi nenaplní naděje těch, co očekávají 30 – 50 procentní celonárodní pády, které se nekonaly ani v zemích, kde již bublina praskla. Takto strmý pokles cen se týkal spíše jednotlivých bytů, projektů nebo maximálně regionů. Pro ilustraci uvedu údaje, které jsou uvedeny na internetu: Lotyšsko 14 %, Estonsko 6 %, Litva 0 %, ve Španělsku se na rok 2008 očekává 8 %, USA 11 % a UK 2 %.

Srovnání situace u nás a v nejdramatičtějším rostoucím a následně i padajícím Lotyšsku:

Lotyšsko:

1. Loňská inflace dosáhla neuvěřitelných 16,7 %. Kurz lotyšského latu je vázán na euro. To znemožnilo zmírnění růstu cen, čímž byla lata posilována vůči euru.

2. Úroky nových úvěrů na bydlení se zvýšily z 6,7 % v lednu minulého roku na 12,4 % v prosinci.

3. V červnu 2007 (bod zlomu, kdy byty začaly klesat) byla průměrná mzda v Rize 648 eur, průměrná cena metru čtverečního u bytu 1636 eur. Na byt o rozloze 60 m2 potřeboval Lotyš sedmnáctinásobek svého ročního platu (při ceně 98160 eur).

4. Výnosy z pronájmu bytů klesly pod 5 % již v roce 2005.

5. Za 3 roky se ceny bytů v hlavním městě Rize zvýšili trojnásobně.

http://www.csb.gov.lv

http://www.ober-haus.lv/pages.php/0209

http://www.bank.lv/images/img_lb/financialdata/latvian/excel/2007-2/Table21.xls

Slovensko:

1. Inflace za rok 2007 byla mírně přes 2 %, predikce na rok 2008 zhruba přes 4 %.

2. Po přechodu na euro by bylo mírné snížení úrokových sazeb za předpokladu, že ECB nezvýší sazby na naši dnešní úroveň (4,25 %). Průměrné úroky hypoték se v tomto případě s velkou pravděpodobností nezvýší. Pokud euro nepřijmeme, NBS může reagovat na vyšší inflaci zvýšením sazeb.

3. Minulý rok byla průměrná měsíční mzda v bratislavském kraji cca 28 000, průměrná cena metru čtverečního u bytu v posledním čtvrtletí 2007 byla 56 019 korun. Byt s rozlohou 60 m2 (3,361 mil.) by stál Bratislavana 10 ročních platů.

4. Výnosy z pronájmu budou přibližně na úrovni 5 %. V našem příkladovém bytě by to odpovídalo měsíčnímu nájmu 14 000.

5. Ceny za posledních pět let se zdvojnásobily.

http://www.nbs.sk/

http://www.statistics.sk

Růst cen u nás nebyl až tak prudký jako v Pobaltí. Inflace je v pohodě. Úroky hypoték se také nezvýší na téměř dvojnásobek. Nízké výnosy z pronájmu však indikují, že většina investorů spekuluje o dalším růstu cen bez odpovídajícího finančního toku z pronájmu. 20 procentní nárůsty za rok se na Slovensku konat nebudou. Investoři jsou již po zkušenostech ze světa opatrnější, nabídka developerů se výrazně zvyšuje. Převaha poptávky nad nabídkou se bude pouze zmenšovat.

Staré byty se i přes malý rozdíl v ceně oproti novostavbám v minulosti dobře prodávaly, protože kupující si nemohli dovolit platit splátky hypotéky na nedostavěnou novostavbu a zároveň pronájem. Dnes je množství nových volných bytů po kolaudaci ještě větší a jejich počet se bude s rostoucí nabídkou novostaveb zvyšovat. To bude tlačit na zvýšení rozdílu v cenách starých a nových bytů.

Předpokládám, že roční změna cen směrem nahoru, ale i dolů nebude v nejbližších letech více než 10 %. Jsou to nižší čísla, ale 10 % pokles / růst cen není až taková nuda.

Tento článek napsal pro ako-investovat.sk Filip Glasa 21.4.2008

Jméno:
E-mail
(nebude zveřejněný):
Komentář:
Antispam:
Počet dnů v roce:



Okomentuj článek Galéria (1)

Související články

Proč neinvestovat do nemovitostí?

friday
13.07.2012
Nemovitosti | filip

Investice do nemovitostí se nevyplatí

monday
26.03.2012
Nemovitosti | magazin

Nejnovější články

Stane se Tiffany & Co opět akciovým šperkem?

wednesday
20.04.2016
Akcie | subotic

Analýza akcie Ford: Nízká valuace a značný potenciál

thursday
14.04.2016
Investice | subotic

Analýza společnosti Maersk: Největší kontejnerový přepravce na světě

wednesday
30.03.2016
Investice | subotic

Klub záporných sazeb: Proč uvolňování měnové politiky funguje jen někde?

monday
21.03.2016
Trhy a makro | subotic

Tištěná média v kurzu? Světovým odbytištěm se stane Indie

tuesday
15.03.2016
Investice | subotic

Rubriky autora





Další články této kategorie

Finanční kalkulačka

Vklad: €/měs.
Úrok: % p.a./rok
Období: rok(ů)