Nemovitosti – více emocí než faktů Ako-investovat.sk .


 

Ne jen fakta, výsledky hospodaření a makroekonomická čísla, ale i emoce hýbou finančními trhy. Způsobují bubliny i hluboké pády. V nemovitostech, a to nejen u nás, dají investoři více na city než na tvrdá fakta.

 

Fakta totiž v tomto sektoru chybí, tak nám nezbývá nic jiného, než se upnout více na intuici. Místní reality jsou opřené o mýty, které je staví do pozitivního světla bez uvědomění si potenciálních rizik. Nejčastěji se setkávám s podobnými tvrzeními:

 

1. Ceny nemovitostí nikdy neklesají – reálný majetek – půda, stavba si vždy drží svou hodnotu.

 

2. Ceny nemovitostí dokonce vždy budou stoupat – vždyť za celou dobu, co si pamatujeme, jen a jen stoupaly. Nepochybně je to znak toho, že to tak bude navždy.

 

3. Nemovitosti jsou bezrizikové a zároveň nabízejí vždy vysoké výnosy. Můj známý investoval do nějakých papírů na burze a po roce 2000 přišel minimálně o polovinu majetku – u nemovitostí se mu to nikdy stát nemůže, a ještě dobře vydělá.

 

Já se na reality dívám jinak:

 

1. Ceny nemovitostí mohou klesat, stoupat i stagnovat. Trpasličí růst a stagnaci zažívají v Německu a v Rakousku. Poklesy cen realit zase zažívají v USA, Velké Británii a ve Španělsku.

 

2. Argument o tom, že si poklesy cen nepamatujeme je vrcholem optimismu. Je to zároveň i blížící se vrchol růstu a v horším případě blízké splasknutí bubliny. Jinak řečeno – čím aktívum výš (a prudce) stoupá, tím se stává riskantnější.

 

3. Vysoký výnos bez rizika prostě není možný na finančních ani realitních trzích. Poskytovat vývoj akcií po roce 2000 v protikladu k nemovitostem je celkem mimo realitu. Ve středoevropském regionu se totiž daří stejně dobře akcím i nemovitostem. 20 – 30 % výnosy na akciovém i na realitním trhu by v našem regionu nebyly ničím výjimečné

 

1    TAKŽE JAKÁ JSOU RIZIKA NEMOVITOSTÍ?

1. Tržní riziko – cenami na tomto trhu hýbe jako všude poptávka a nabídka. Nerovnováha tvoří růst a pokles cen.

 

2. Stárnutí stavby – náklady na údržbu a rekonstrukce v budoucnosti.

 

3. Vyvlastnění ve veřejném zájmu

 

4. Riziko podvodu – ještě před pár lety celkem běžné.

 

5. Stavební i společenské změny v lokalitě i regionu – výstavba dálnice v blízkosti tiché čtvrti, zavření závodu významného pro zaměstnání a podobně.

 

2    A DALŠÍ NEVÝHODY:

1. Příliš vysoké částky – není možné, podobně jako u akcií, nakoupit pouze podíl na podniku řádově v tisících.

 

2. Tím pádem není pro drobného investora možná ani diverzifikace realitního portfolia.

 

3. Likvidita – není možné okamžitě zpeněžit aktivum v případě potřeby.

 

4. Není možné spořit, využívat poklesy a dokupovat po částech, a tím snižovat tržní riziko.

 

3    SAMOZŘEJMĚ MAJÍ NEMOVITOSTI I SVÉ VÝHODY.

1. Pokud s developerskou investicí zůstaneme doma, tak odpadá měnové riziko. Domácí investor hledající vyšší výnos než na pevně úročených produktech se obrací na akciové a komoditní trhy v zahraničí, což s sebou nese i měnové riziko.

 

2. Psychologie – s domy, byty a pozemky se neobchoduje denně jako s akciemi. Tím se samozřejmě snižuje likvidita, ale zároveň i volatilita aktiva. Majitel nevidí denně na internetu a ve zprávách stoupající a klesající křivku grafu zobrazující cenu svého domu. Zároveň nemůže prodat svou investici ze dne na den, když mu soused z rodinných důvodů výhodně nabídne svůj nádherný Harley Davidson. To má na investora jistě dobrý vliv.

 

3. Investor kupuje konkrétní nemovitost a ne celý trh. Tento pozitivní argument má však i uvedenou nevýhodu – není možná diverzifikace. Avšak oproti fondu či konkrétní akcie podniku dokáže průměrný Čech lépe zhodnotit pozitiva a negativa investice – stav stavby, cenu případné rekonstrukce, poptávku v dané oblasti, porovnat ceny s podobnými aktivy atd. Po koupi se dokáže investici věnovat více a reagovat na změny trhu.

 

4. Obchodní obratností umíme docílit nižší ceny při koupi a vyšší ceny při prodeji než je průměr.

 

Výhodnost i nevýhodnost investice do realit na Slovensku jako celek nijak nevyřešíme. Na to máme málo podkladů, které by se daly analyzovat. Jediné, co nám v tomto případě zůstává, je porovnání se zahraničím. Nyní můžeme přemýšlet o důvodech růstu, tvoření bublin, poklesů a stagnace v minulosti i v současné době na celém světě.

 

Fakt, že nemovitosti nemohou růst donekonečna, potvrzuje i japonská krize. V 80. letech vzrostly ceny nemovitostí při obecném ekonomickém růstu a nízkých úrokových sazbách v zemi 3,5 krát (akcie také nezaostávaly). V devadesátých letech, po prasknutí bubliny (akciové i realitní), byly japonské nemovitosti za polovinu své ceny. Dnes můžeme očekávat, jak hluboko se dostanou nemovitosti v USA, Británii a Španělsku, kde také sehrály svou roli stejně jako v Japonsku prudké pohyby úrokových sazeb, dostupnost úvěrů a realitní mánie. Kdo čeká s koupí bytu na Slovensku, až budou ceny o 50 % nižší, v nejbližších letech se asi nedočká. Na to, aby se vytvořila podobná situace jako v Japonsku či v USA, nám chybí patřičná dynamika ve změnách úrokových sazeb. Navíc ani hypoteční krize v USA výrazně nesrazila ceny nemovitostí.

 

Co hýbe cenami nemovitostí? Nejedná se o žádné novinky, ale pro zopakování jsou to dva základní faktory:

 

1. Úrokové sazby – nízké úroky zvyšují dostupnost úvěrů a tím se investuje do bydlení na dluh

 

2. Ekonomický růst, nezaměstnanost, rostoucí mzdy – zvyšují poptávku po bydlení i realitních investicích z celkem jasných důvodů.

 

Zajímavý článek o nemovitostech a statistikách v USA: http://www.investujeme.cz/clanky/uragan-jmenem-nemovitosti/

 

Japonská krize: http://www.penize.cz/15903-japonska-krize-v-roce-1990-

 

Tento článek napsal pro ako-investovat.sk Filip Glasa 28.1.2008

 

Jméno:
E-mail
(nebude zveřejněný):
Komentář:
Antispam:
Počet dnů v roce:


Okomentuj článek

Související články

Proč neinvestovat do nemovitostí?

friday
13.07.2012
Nemovitosti | Filip Glasa

Investice do nemovitostí se nevyplatí

monday
26.03.2012
Nemovitosti | Magazín

Důvody, proč ceny nemovitostí nadále porostou…

saturday
04.02.2012
Nemovitosti | Magazín

Nejnovější články

Stane se Tiffany & Co opět akciovým šperkem?

wednesday
20.04.2016
Akcie | Sven Subotič

Analýza akcie Ford: Nízká valuace a značný potenciál

thursday
14.04.2016
Investice | Sven Subotič

Analýza společnosti Maersk: Největší kontejnerový přepravce na světě

wednesday
30.03.2016
Investice | Sven Subotič

Klub záporných sazeb: Proč uvolňování měnové politiky funguje jen někde?

monday
21.03.2016
Trhy a makro | Sven Subotič

Tištěná média v kurzu? Světovým odbytištěm se stane Indie

tuesday
15.03.2016
Investice | Sven Subotič

Rubriky autora





Další články této kategorie

Finanční kalkulačka

Vklad: €/měs.
Úrok: % p.a./rok
Období: rok(ů)