Reality jako ochrana proti inflaci? Ako-investovat.sk .


Jsou reality dobrou ochranou proti inflaci? Jak se vyvíjejí ceny nemovitostí s ohledem na výši inflace? Způsobuje vysoká inflace růst cen nemovitostí, nebo právě naopak?

Na úvod ještě drobnou technickou poznámku pro české čtenáře: reality jsou česky nemovitosti, tedy v tomto článku píši o nemovitostech, pokud vzpomínám reality i nemovitosti.

Investice do realit se obecně považují za dobrou ochranu proti inflaci. Hlavní důvody pro tuto domněnku jsou tyto:

1. Vysoký růst cen nemovitostí po pádu komunismu spojený s vysokou inflací nám ukázal, že by nás tato investice před inflací ochránila.

2. Inflace je meziroční zvýšení cenové hladiny. Logicky vypadá argument, že pokud rostou ceny zboží a služeb, tak musí růst i ceny domů a bytů, protože ty jsou postaveny právě z těchto výrobků a pomocí těchto služeb.

Na co se však zapomíná, je hlavní hybná síla na všech trzích, a tou je vyvážení nabídky a poptávky. V dnešní době vrcholí téměř globální realitní boom, který trval zároveň ve více státech a na několika kontinentech. Začátky ani konce lokálního realitního boomu se nepřekrývaly přesně, ale jejich spouštěče i brzdy byly podobné, ne-li stejné. Zkusme se tedy poohlédnout na dva aktuální příklady realitního boom a vývoje inflace před i po jejich vyvrcholení.

USA

Podle indexu S & / Case – Shiller Home Price Indices rostly ceny domů ve Spojených státech od počátku 90. let až po rok 2001. Následuje roční korekce a vyvrcholení boomu v roce 2005; od té doby už jenom pokles až do dnešních dnů.



Zajímavé na tomto grafu je, že se až příliš podobá vývoji hlavního amerického akciového indexu S & P 500. Samozřejmě, vrcholy i korekce jsou oproti S & P 500 posunuté. Proč se ceny domů pohybovaly podobně jako ceny akcií a které události je společně ovlivňovaly?

Úrokové sazby jsou klíčovým faktorem na akciovém i realitním trhu. Výše úrokových sazeb ovlivňuje investory v akciích i v realitách takto:

1. Úvěry – nízké úrokové sazby pumpují do oběhu přes levné a dostupné úvěry velké množství peněz.

2. Zároveň nízké úroky vkladů v bankách navnadí investory na investice s potenciálně vyšším výnosem.

3. Nízké sazby povzbuzují nejen domácnosti a investory, ale i podniky a celou ekonomiku. Snižování úrokových sazeb je jeden z nástrojů, kterým je možné posílit ekonomický růst.

Dostupnost úvěrů, nízké úročení vkladů v bankách a ekonomický růst mají za následek společný růst cen akcií i realit. Na přelomu 80. a 90. let byly sazby v USA na úrovni 8 – 9 % a inflace přes 5 %. S nižší inflací a s postupným snižováním sazeb až na 3 % v roce 1993 začal růst cen realit a akcie také nezůstávaly pozadu. V roce 2000 vyvrcholila technologická akciová bublina, úrokové sazby byly na několikaletých maximech (6,24 %). Akcie začaly padat, zpomalil se ekonomický růst, reality také zažily korekci. V roce 2003 odstartovalo snížení úroků až na 1 % další býčí trh v akciích i realitách. Nízké sazby povzbudily ekonomiku, zvýšily poptávku po akciích na trzích, ale hlavně zvýšily objem hypoték. Kdo by si při takových nízkých úrocích nevzal hypotéku? Dále ten příběh dost dobře známe a netřeba ho obsáhle popisovat. Americká centrální banka „znormálnila“ situaci a zvyšovala sazby až na úroveň 5 %. Splátky hypoték v Americe tím narostly i několikanásobně. Reality začaly klesat již v roce 2005 a akcie o dva roky později.

Dnes má centrální banka zase potřebu povzbudit ekonomiku, udržovat likviditu v době finanční krize, pomoci trhům, a to vše zase pomocí snižování úrokových sazeb. Úrokové sazby však nejsou pouze nástroj pro řízení hospodářského růstu a trhů. Jejich hlavním úkolem je řízení inflace. Tato úloha je však aktuálně v USA potlačena a navzdory hrozby vyšší inflace drží centrální banka (FED) sazby nízko. Po tomto odbočení se vrátím k hlavnímu tématu článku, k inflaci a realitám: navzdory očekávané vyšší inflaci reality v USA nadále klesají, případně stagnují. Pokud by se FED rozhodl později po vyřešení krize bojovat s inflací a zvýšit úrokové sazby, nemovitosti v USA by dále stagnovaly nebo klesaly. Inflace by americké domy a byty nevytrhla z letargie, právě naopak.

Česká republika

V příkladu Česka přejdu přímo k nejzajímavějším změnám v diskontní úrokové sazbě vyhlašované ČNB a inflace:



Ve zkratce vidíme souvislost: nízká inflace = nízké sazby, vyšší inflace = vyšší sazby. Podle následujícího grafu ČNB očekává ještě vyšší inflaci.



Spolu s růstem sazeb ČNB a růstem inflace stoupají i úroky hypoték. Aktuální banky nabízejí hypotéky s úrokem 4,66 až 6,84 %, zatímco v roce 2005 banky v reklamách lákaly klienty na úroky 3,33 %.



Z grafu je vidět, že v nejhorším případě mohly úroky (a tedy i splátky) hypoték stoupnout téměř dvojnásobně. To se kromě jiných faktorů negativně promítá do ceny bytů a domů v České republice. Jednak se najdou výjimečné případy, kdy klienti nejsou schopni splácet splátky svého bydlení nebo investoři do realit již z nájemného nestačí financovat své úvěry a zvažují prodej investičních realit. Samozřejmě se k tomu přidá i nižší poptávka, kdy kvůli vyšším úrokům je méně lidí schopných dostat hypoúvěr na bydlení. Také tento nárůst splátek (který se ještě nemusel kvůli fixaci projevit naplno) přispěl k zastavení růstu a dokonce k poklesu cen bytů a domů v některých regionech Česka. Do budoucna může Česko očekávat stagnaci a pokles cen realit a zároveň vyšší inflaci.

Investice do realit by v tomto ani předchozím roce nezachránila před inflací dosahující dvoumístných hodnot ani obyvatel Litvy a Lotyšska. Ceny bytů totiž současně s rostoucí inflací klesaly také dvoumístně. Důvody, proč se nemovitosti i akcie navzdory těmto příkladům označují za dobrou ochranu proti inflaci, jsou tyto:

1. Lepší než dluhopisy: z běžně dostupných aktiv mají nižší zápornou korelaci (opačnou souvislost) s inflací jako obligace (vidět to i ve vztahu inflace ke komoditám v tomto článku),

2. výnosy jsou vyšší než růst cen: jejich dlouhodobá rentabilita je vyšší než dlouhodobá inflace, a to přesto, že v krátkodobých a střednědobých trendech mohou jít ceny akcií a realit vůči inflaci proti sobě.

Investice v realitách ani akciích není způsob, jak vydělat na vysoké inflaci. V případě hyperinflace nám sice mohou akcie i reality pomoci, protože peníze i dluhopisy ztrácejí cenu, ale při „běžně“ zvýšené inflaci není pravidlem, aby ceny realit a akcií kopírovaly vývoj inflace.

V této souvislosti jsem si vzpomněl i na prohlášení o tom, že ceny novostaveb budou díky inflaci zaručeně vyšší, i když staré paneláky již v dnešní době klesají. Můj názor je, že ceny novostaveb více ovlivní výrazně zvýšená nabídka nově postavených bytů v příštím roce a částečně již zasycení, ba i nižší poptávka kvůli horší dostupným hypotékám. PS: přijetí eura nám úroky nesníží, i kdyby ECB držela sazby nižší než NBS (momentálně ('08) je stejná, a to 4,25 %).

Zdroje:

inflace USA: ftp://ftp.bls.gov/pub/special.requests/cpi/cpiai.txt

S&P 500: http://finance.yahoo.com/q?s=%5EGSPC

http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace

http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu

http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/mp_nastroje/#historie

http://www.hypoindex.cz/

Tento článek napsal pro ako-investovat.sk Filip Glasa 20.9.2008

Jméno:
E-mail
(nebude zveřejněný):
Komentář:
Antispam:
Počet dnů v roce:



Okomentuj článek Galéria (3)

Související články

Nemovitosti – koupit či nekoupit?

tuesday
13.03.2012
Nemovitosti | Magazín

Nejnovější články

Stane se Tiffany & Co opět akciovým šperkem?

wednesday
20.04.2016
Akcie | Sven Subotič

Analýza akcie Ford: Nízká valuace a značný potenciál

thursday
14.04.2016
Investice | Sven Subotič

Analýza společnosti Maersk: Největší kontejnerový přepravce na světě

wednesday
30.03.2016
Investice | Sven Subotič

Klub záporných sazeb: Proč uvolňování měnové politiky funguje jen někde?

monday
21.03.2016
Trhy a makro | Sven Subotič

Tištěná média v kurzu? Světovým odbytištěm se stane Indie

tuesday
15.03.2016
Investice | Sven Subotič





Další články této kategorie

Finanční kalkulačka

Vklad: €/měs.
Úrok: % p.a./rok
Období: rok(ů)