Proč neinvestovat do nemovitostí? Ako-investovat.sk .


Dluhová krize v Evropě, kvantitativní uvolňování, obavy z vysoké inflace a znehodnocení měny přimělo lidi opět přemýšlet o investování do nemovitostí. Investicí do reálných aktiv (cihly, betonu, kamene) by se měli běžní lidé vyhnout znehodnocení měny. Můj názor je však zcela odlišný. Ceny nemovitostí v Čechách i na Slovensku mírně klesají již několik let. Inflace sice stoupá o 3 - 4 % ročně, jenže podobným tempem zároveň klesají ceny bytů.

Reálné ceny bytů tedy díky inflaci klesají ještě rychleji než nominální, protože k poklesu ceny bytu ještě musíme připočítat inflaci. Důvodem tohoto jevu, kdy ceny nemovitostí ani nekopírují inflaci, je, že jsme v období deflačních i inflačních tlaků zároveň.

Deflace se týká zejména běžných výrobků ale také nemovitostí. V letech 2009 a 2010 byla inflace velmi blízko nule. Inflační tlaky se zase týkají cen energií, jako je benzín, elektřina a některé zemědělské produkty. Lidé si běžně spojují "tlačení peněz" s vysokou inflací. Pokles některých cen a relativně nízká oficiální inflace během krize to nepotvrzuje.

Kvantitativní uvolňování (QE), tedy to známé "tlačení peněz", se projevilo mnohem více na finančních trzích jako v peněžence běžných lidí. Je na to několik důvodů:

  •  neochota lidí a firem zvyšovat spotřebu během krize
  • firmy i lidé více šetří než před krizí
  •  banky méně úvěrují občany i firmy
  •  regulátoři tlačí banky do posilování kapitálu, což ovlivňuje neochotu půjčovat

Tištění peněz ve formě QE mělo za následek stabilizaci bankovního sektoru, když "nové peníze" skončily v bilanci podvyživených bank a nedostávaly se dále do oběhu ve formě úvěrů. Nová pravidla Basel III ještě více zpřísní úvěrovou politiku bank. Stavební průmysl a realitní sektor nejvíce doplácí na zpřísnění poskytování úvěrů.

Není žádným tajemstvím, že motorem růstu cen nemovitostí je úvěrová expanze. Boom poskytování hypoték na Slovensku i v České republice způsobil ohromný nárůst cen bytů. Růst nových úvěrů se velmi podobal vývoji cen bytů. Jakmile se úvěrování zpomalilo, ceny začaly klesat.

Sazby úroků hypoték jsou relativně nízké v Čechách i na Slovensku. S rostoucí inflací se pravděpodobně pohnou úroky směrem nahoru. To bude mít negativní vliv na objem nových úvěrů na bydlení a tedy i prodej bytů. Rostoucí úrokové sazby úvěrů cenám nemovitostí ještě pohorší.

Co by mohlo pohnout cenami bytů výrazně nahoru, je velmi vysoká inflace. Ta by však pohnula jen nominálními cenami. Poptávka po nemovitostech by zůstala přibližně stejná, jen by se přecenily na novou hodnotu peněz. V reálných cenách by možná byty nadále klesaly.

Demografický trend, s klesající populací, na Slovensku i v Čechách jen zhoršuje vyhlídky na růst realit v našich zemích. Posledních 10 let si velmi mnoho "Husákových dětí" bralo velmi mnoho hypoték. Skončil se boom hypoték ale i populační jednorázový efekt generace takzvaných Husákových dětí narozených v sedmdesátých letech.

Kromě demografie a menšího úvěrování tlačí na pokles i nízké výnosy nemovitostí. Výnosy z pronájmu na úrovni 4 – 5 % v hrubém jsou v obou republikách horší alternativa jako vklad na termínovaném účtu. Pokud máte možnost bez práce uložit peníze v bance na 3 – 4 % p.a., tak nedává smysl kupovat byt s výnosem 4 – 5 % brutto. Při pronájmu ještě k tomu nevyužíváte úroky z úroků, protože neumíte výnos efektivně reinvestovat. V dlouhodobém horizontu bude tedy výnos nižší než v bance.

Přesto se v realitním sektoru najdou i zajímavé příležitosti. Ne však na třicetiletou investici, ale spíše na několika roční spekulace. Marže při výstavbě domů, bytovek a pozemků se sice snížily, ale stále jsou pro malé hráče atraktivní. Rizikem je samozřejmě to, jak dokážete takový malý developerský projekt angažovat. Trend jde proti vám a každý rok navíc vám ukrajuje z výnosu přepočítaného p.a., ale i z absolutního výnosu, protože ceny stále mírně klesají.

Banky méně úvěrují a jsou přísnější, čehož se dá využít při jednání s developery. Těch tlačí banky do prodeje. Častokrát se dá na pozemek nebo byt získat se zajímavou slevou řádově i 15 – 30 %. Samozřejmě není to běžná věc na každé inzerované nemovitosti. Takové příležitosti je potřeba aktivně vyhledávat.

Základem u těchto spekulací je podle mého názoru to, abyste pracovali s hotovostí. Jak se říká, Cash is the King. Jednak vám hotovost zvyšuje kumulativní (absolutní) výnos, protože neplatíte úroky. Také snižujete riziko, neboť nepracujete s finanční pákou. Máte sice nižší návratnost kapitálu v % (ROE) ale za to se vám dobře spí a máte velmi pěknou návratnost aktiv (ROA). A navíc, zákazníci, ani banky vás netlačí do nucených prodejů. Prodáváte v klidu, bez stresu a s rozvahou.

Na závěr ještě několik grafů z ČR i SR.

Slovensko - nárůst celkového objemu úvěrů na bydlení:

 

Ceny nemovitostí na Slovensku:

 

Česko - růst cen nemovitostí:

2005 - 2008 nárůst o 70 %

2008 - 2011 nárůst o 17 %

Celkový objem úvěrů na bydlení v ČR:

 

V roce 2004: 254 mld. CZK

V roce 2011. 853 mld. CZK

Tento článek napsal pro ako-investovat.sk Filip Glasa 4.6.2012

 

Jméno:
E-mail
(nebude zveřejněný):
Komentář:
Antispam:
Počet dnů v roce:



Okomentuj článek Galéria (4)

Související články

Nemovitosti – koupit či nekoupit?

tuesday
13.03.2012
Nemovitosti | Magazín

Nemovitosti na Slovensku: padnou, nebo vzrostou? A kam až?

tuesday
14.02.2012
Nemovitosti | Magazín

Nemovitosti – více emocí než faktů

friday
03.02.2012
Nemovitosti | Magazín

Nejnovější články

Stane se Tiffany & Co opět akciovým šperkem?

wednesday
20.04.2016
Akcie | Sven Subotič

Analýza akcie Ford: Nízká valuace a značný potenciál

thursday
14.04.2016
Investice | Sven Subotič

Analýza společnosti Maersk: Největší kontejnerový přepravce na světě

wednesday
30.03.2016
Investice | Sven Subotič

Klub záporných sazeb: Proč uvolňování měnové politiky funguje jen někde?

monday
21.03.2016
Trhy a makro | Sven Subotič

Tištěná média v kurzu? Světovým odbytištěm se stane Indie

tuesday
15.03.2016
Investice | Sven Subotič





Další články této kategorie

Finanční kalkulačka

Vklad: €/měs.
Úrok: % p.a./rok
Období: rok(ů)