Čína a její realitní bublina Ako-investovat.sk .


Zřejmě největším problémem, který momentálně Číně hrozí, je možnost prasknutí její realitní bubliny. Ceny nemovitostí za posledních 10 let nepřetržitě rostly, a to hlavně kvůli zvyšujícímu se množství peněz v oběhu, rozvoji hypoték (jejichž počet je však v porovnání s vyspělými státy stále nízký) a také přílivu zahraničních investorů a fondů skupujících nemovitosti.

Očištěné o inflaci vzrostly ceny nemovitostí v Číně podle Čínského národního statistického úřadu od začátku roku 2007 do poloviny roku 2010 o 140 %, tedy téměř 30 % ročně. To mělo za následek, že poměr cen k průměrnému ročnímu příjmu se například v Pekingu zvýšil na 18,5. Průměrný obyvatel Pekingu tedy musí pracovat přes 18 let na to, aby splatil svou nemovitost. V případě bubliny na trhu nemovitostí v USA měl tento ukazatel hodnotu 12 a v případě Irska, které také realitní bublinou značně utrpělo, pouze něco přes 5. Ceny nejvíce rostou ve velkých městech jako Hong Kong, Šanghaj, Peking, či Guangzhou.

Růst cen nemovitostí v Číně podle Národního statistického úřadu v Číně, Zdroj: Morgan Stanley

Velmi zajímavý je i pohled na vztah mezi hodnotou všech nemovitostí v zemi a HDP. Podle údajů HSBC je současná tržní hodnota nemovitostí v Číně téměř 3,5 krát vyšší než roční hrubý domácí produkt země. Ze srovnání vidíme, že Čína má v tomto směru mnohem větší bublinu než USA a v současnosti začíná v tomto ukazateli atakovat úrovně, které dosáhlo Japonsko před kolapsem koncem 80. let.

Poměr hodnoty rezidenčních realit k HDP

Jednou z příčin tak masivního nárůstu cen nemovitostí je i rostoucí zadlužení. Objem hypoték v roce 2009 vzrostl o 40 % a objem úvěrů poskytnutých developerům vzrostl za stejné období o 26 %. Úvěrové riziko je soustředěno hlavně u developerů, protože u hypoték v Číně platí poměrně přísná pravidla s tím, že je běžné, že zájemce musí mít při žádosti o úvěr k dispozici v hotovosti alespoň 40 % ceny nemovitosti. Hypoteční krize podobná té americké by tedy hrozit neměla. Naproti tomu úvěry poskytnuté developerem jsou poměrně rizikové, přičemž mnohé firmy využívají poměrně vysoký pákový efekt, a tedy mohou v budoucnu vést ke ztrátám pro banky.



Další významnou příčinou raketového růstu cen nemovitostí je to, že je Číňané využívají jako investici, která je chrání před inflací. Nejpopulárnější jsou přitom luxusní apartmány ve velkých městech, jejichž ceny rostly nejrychleji. Tyto však z velké části po prodeji zůstávají prázdné. Průměrný Číňan si totiž ze své mzdy takový luxus nemůže dovolit koupit, a tak veškerou poptávku tvoří úzká vrstva několika milionů bohatých Číňanů a dále různí zahraniční spekulanti, fondy a podobně. Možnosti investování v Číně jsou přitom silně omezené, protože vyvážet kapitál za hranice je zakázáno, úroky v bankách jsou mnohem nižší než inflace a akciový trh je silně volatilní. Proto Číňané své úspory velmi rádi vkládají do nemovitostí. Ty přitom často nechávají prázdné, protože nájemné je oproti ceně bytů pro ně zanedbatelné a je pro ně tedy pohodlnější nenatahovat se s nájemníky, ale raději nechat byty prázdné. Převažuje zde myšlení podobné tomu, které před pár lety převládalo v USA nebo i u nás na Slovensku - že cena nemovitostí přece nikdy nemůže klesnout a dlouhodobě je každá nemovitost výbornou investicí. Tento předpoklad se však již předtím ukázal jako mylný v Tokiu, Americe či Dubaji a podobný osud čeká i Čínu. Již nyní je však v Číně množství "míst duchů", kde se nacházejí celé sídliště plné luxusních apartmánových komplexů, ve kterých nikdo nebydlí. Takovým je například město Ordos, které bylo postaveno ve Vnitřním Mongolsku a má mít podle plánu několik milionů obyvatel. V postavených bytech však ve většině případů nikdo nebývá a na kilometr čtvereční zde je v tomto městě pouze 17 obyvatel, přičemž např. v New Yorku je to 160, v Dubaji 400, v Madridu 5 200 a v Pekingu dokonce 11 500. Podle odhadů ekonomů z Čínské akademie věd je přitom v celé Číně až 64,5 milionu bytů neobsazených a nakoupených jako investice.

Bublina se však netýká pouze bytů. Skvělým příkladem je obchodní centrum Golden Resources Mall v Pekingu, které je největším obchodním centrem na světě. Má 6 pater a jeho rozloha je téměř 560 000 čtverečních metrů. Přesto i šest let po jeho otevření zůstává z asi 90 % prázdné.

Čínská vláda se nakupování bytů za účelem investice snažila omezit administrativním omezením maximálního počtu bytů, které může osoba vlastnit a také pohrozila zavedením daně z nemovitostí. Poslední zprávy ze země přitom naznačují, že snahy politiků by mohly být úspěšné, když ceny nemovitostí v Číně v prosinci 2010 klesaly již čtvrtý měsíc za sebou.

Co se stane, když bublina praskne?

Realitní bublina v Číně začíná kvůli zvyšování úrokových sazeb v první polovině roku 2011 a administrativním opatřením a omezením vlastnictví nemovitostí obyvatelstvem postupně praskat. Mnozí developeři v Číně mají své financování z velké části založené na úvěrech. Zvýšené úrokové sazby tlačí jejich náklady na financování směrem nahoru a také zhoršují jejich cashflow. Na dokončení už rozestavěných projektů budou firmy potřebovat další hotovost, kterou však bude i díky snížení plánu na poskytnutí nových úvěrů do ekonomiky (v Číně o objemu poskytnutých úvěrů rozhoduje plánovací komise) stále těžší sehnat. Proto budou tyto firmy nuceny prodávat už postavené nemovitosti, a protože budou peníze chtít rychle, budou muset snížit ceny. To už se bude většina zahraničních realitních fondů snažit svých nemovitostí v Číně horečně zbavit. Jako poslední si prasknutí bubliny přes pokles cen uvědomí individuální investoři a přestanou kupovat. To bude mít za následek ještě větší problémy pro developery. Podobně jako na Slovensku. Mezibankovní úroky se začaly výrazně zvyšovat těsně po začátku roku 2011 v důsledku omezujících opatření přijatých vládou před koncem loňského roku. Shibor (úrokový benchmark v Šanghaji, podobný jako LIBOR v Londýně) od začátku roku 2011 výrazně stoupat, což signalizuje, že úrokové náklady developerů se brzy zvýší.

Které firmy jsou nejvíce ohroženy?

Většina developerských aktivit a nově postavených komplexů je přitom soustředěna ve velkých městech na jihozápadě Číny, tedy v ekonomicky nejsilnějších regionech. Problémem je, že právě pro tyto regiony se očekává nejvýraznější zpomalení růstu i podle studie HSBC o budoucím vývoji čínské ekonomiky.

Na začátku bude mít prasknutí bubliny největší dopad na developery, kteří působí v těchto oblastech. Zvláště na ty, kteří mají velkou část svého portfolia ještě nedostavenou. Pod tlak se dostanou firmy, které využívají na své financování mnoho cizích zdrojů - tedy bankovních půjček. Při růstu úrokových sazeb se právě takové společnosti dostávají do velkých problémů - a podobně jako někteří slovenští developeři budou muset své nemovitosti rozprodávat na rychlo a pod cenou. Akcie developerských společností obchodované na burze v Hong Kongu jsou přitom stále poměrně drahé. Na první pohled se sice zdá, že ukazatele jako P / E jsou poměrně příznivé, ale pouze do momentu, dokud se nepodíváme blíže na účetnictví těchto firem. Například u hongkongských firem je běžné, že si do zisku započítávají i zvýšení se odhadované hodnoty ještě nedokončených staveb (pokud se zvýší ceny nemovitostí v zemi, společnost si vypracuje nový odhad ceny svých budov a rozdíl zaúčtuje jako zisk). Po zohlednění tohoto faktu se z P / E 10 rázem stane dvojnásobná hodnota. Podobně zavádějící praktiky firmy používají například i v případě, kdy si dostavěné ještě neprodané budovy zařazují do krátkodobých aktiv. A příkladů je ještě více.

Po developera budou zřejmě dalšími oběťmi bubliny realitní agentury a pak hlavně firmy vyrábějící stavební materiál jako cement či železo a také firmy realizující samotnou stavbu. Zde bude dopad však záviset na tom, zda bude čínská vláda ochotna nahradit výpadek poptávky po službách a výrobcích těchto firem prostřednictvím zahájení výstavby infrastrukturních projektů. Podle nejnovějšího pětiletého plánu má být přitom právě rozvoj infrastruktury v regionech střední a západní Číny jednou z hlavních priorit.

Postoj vlády k realitní bublině

To, že na čínském realitním trhu je bublina, se již bere jako fakt. Čínští vedoucí představitelé si formující se bublinu a nebezpečí, které pro ekonomiku představuje, také velmi dobře uvědomují. Byty ve velkých čínských městech už stojí srovnatelně jako v New Yorku či Londýně, přičemž průměrná mzda zde je mnohonásobně menší. Čínská vláda se snažila brzdit růst cen zavedením správního omezení na počet bytů, které může jedna osoba vlastnit i zvyšováním povinných minimálních rezerv. Tak by se vyhnula zvyšování úrokových sazeb a ochránila by i stávající developery i hypoteční dlužníky. Tato politika postupně začíná přinášet své ovoce.

Možná namítnete, že v tak regulované a centralizované zemi jakou je Čína, vláda prasknutí bubliny nedopustí, protože by to znamenalo její pád. Čínská vláda skutečně dělá vše proto, aby udržela ekonomický růst v zemi, který zvyšuje spokojenost obyvatel s režimem a je vlastně jediným důvodem, který vládě dodává legitimitu. Přestože je stavebnictví tahounem čínské ekonomiky, vláda má i jiné možnosti, jak dosáhnout růstu HDP, resp. nahradit jeho výpadek v případě prasknutí realitní bubliny. Může například ve zvýšené míře začít realizovat infrastrukturní projekty a pokračovat v rozvoji infrastruktury vzdálenějších provincií, ve kterých je infrastruktura stále v porovnání s vyspělými zeměmi zaostalá. Také je třeba si uvědomit, že v developerských společnostech, které vlastní ohrožené realitní projekty, mají podstatný podíl i zahraniční akcionáři, jichž vláda rozhodně ochraňovat nebude. Právě naopak, pozvolné prasknutí bubliny by mohlo Čínské vládě dokonce vyhovovat, protože by zvýšilo dostupnost bydlení ve městech pro širší vrstvy.

Hedge fondy útočí

Problémů Číny jsou si dobře vědomi i manažeři velkých hedge fondů. Například Jim Chanos, který předtím úspěšně předpověděl krach Enronu a také vypuknutí hypoteční krize, se veřejně přiznal k tomu, že prodává čínské akcie nakrátko a očekává, že Čínu postihne podobný osud jako v 90. letech Japonsko. Jako argumenty uvádí to, že až 60 % čínského HDP pochází z činností závislých od investic, do dlouhodobých aktiv - což je suverénně nejvíce na celém světě. Pro srovnání, v Dubaji, který zaznamenal velké problémy po splasknutí tamní realitní bubliny v roce 2008, to bylo jen 30 %. Chanos je přesvědčen, že po kolapsu realitního trhu Čínu čeká ztracená dekáda a možná i revoluce.

Okamžitě po zveřejnění jeho prohlášení se na Chanos snesla až neobvykle silná sprška kritiky ze všech stran a množství argumentů o tom, proč se mýlí. Je to pochopitelné, protože to, aby Čína hluboko spadla, si na světě přeje skutečně málokdo. Všechny země se totiž spoléhají na to, že Čína jako lokomotiva ekonomického růstu potáhne světovou ekonomiku k prosperitě. Hlavně exportně orientované země jako Německo by po ekonomickém kolapsu Číny mělo velký problém najít si nové odbytové trhy pro své výrobky. Například německý průmysl již nyní do značné míry exportuje své výrobky do Číny. Kromě toho roli hrají určitě i obavy z toho, že by se mohl opakovat spekulační útok hedge fondů podobný tomu, který začala skupina fondů vedená Georgem Sorosem na počátku asijské krize koncem 90. let.

Hrozí Číně nedostatek pracovních sil?

Rapidní rozvoj čínské ekonomiky a neustálé zvyšování produkčních kapacit prostřednictvím vysokých investic do stálých aktiv vytváří a přináší kromě jiného i problém nedostatku pracovníků. Nedostatek pracovníků je podle Morgan Stanley již v současnosti realitou v některých rozvinutých regionech na východním pobřeží Číny. Zatímco doposud výrobci těžili z levné pracovní síly, hrozí, že už to tak jednoduché mít nebudou.

Z grafu vidíme, že poptávka po pracovní síle na východě Číny je vyšší než její nabídka. To má za následek tlak na růst mezd. V roce 2010 se zvyšovaly minimální mzdy až v 23 provinciích a tlak se bude s dalším ekonomickým růstem jen zvyšovat. Mluví se i o zákoně, který by navázal zvyšování mezd na růst národního příjmu. To bude tlačit na růst inflace a způsobí, že Čína přestane být zdrojem dezinflace pro západní země.

Situaci nezlepšuje ani demografická situace, podle níž počet Číňanů v produktivním věku bude v následujících letech klesat. Podle Main First Bank to bude mít za následek zpomalení tempa růstu čínské ekonomiky na nejvýše 6 % ročně. Co je však horší, růst mezd v Číně by způsobil zvýšenou inflaci nejen v Číně, ale hlavně v Evropě a USA, které importují množství hlavně na levné pracovní síle založených výrobků. Otázkou je, zda by se v tomto případě našla jiná země, která by tyto výrobky dokázala dodávat levnější. V případě, že ne, mohlo by to v extrémním případě znamenat stagflaci - kombinaci vysoké inflace a nízkého růstu pro celý Západní svět.



Čínská vláda se snaží bojovat s nedostatkem pracovníků podporou migrace z venkovů do měst, což se stalo i prioritou jejího nového pětiletého plánu. Otázkou však zůstává, zda se podaří migranty najít, protože počet mladých Číňanů, kteří se do měst stěhují nejčastěji, má v dalších letech rapidně klesnout. Navíc, velká část z nich se už do měst přesunula.

Čínská ekonomická dilema v roce 2012

Čínská vláda dnes stojí před velkým dilematem. Čelí stále rostoucí bublině nemovitostí, rostoucí inflaci a dlouhodobě podhodnocené měně. Problémem jsou také rostoucí sociální rozdíly hlavně mezi obyvateli měst a venkovským obyvatelstvem. Na druhou stranu však začíná růst čínské ekonomiky pomalu zpomalovat.

Omezení inflace prostřednictvím zvyšování povinných minimálních rezerv, zatím nepřineslo výrazné snížení inflace. Na druhou stranu však zpomalování ekonomiky způsobuje, že čínští lídři jsou stále více náchylní k dalšímu ekonomickému stimulu - což naznačuje i vyjádření čínského premiéra o opatřeních na podporu ekonomického růstu. Obrat kurzu signalizují i opatření PBOC, která koncem prosince snížila úrokové sazby. Přesto praskání realitní bubliny v zemi už začalo.

V roce 2012 se čínská vláda bude muset rozhodnout, zda půjde cestou umělého navyšování hospodářského růstu prostřednictvím vládních pobídek, jako to bylo v roce 2009, nebo nechá ekonomiku zpomalit. Případné prudší zpomalení by přitom mohlo svět uvést do celosvětové ekonomické recese, protože Čína je od počátku krize hlavním motorem světového ekonomického růstu.

Jméno:
E-mail
(nebude zveřejněný):
Komentář:
Antispam:
Počet dnů v roce:



Okomentuj článek Galéria (3)

Související články

Jak se vyhnout čínským podvodným akciím?

thursday
31.05.2012
Akcie | Martin Baláž

Nejnovější články

Stane se Tiffany & Co opět akciovým šperkem?

wednesday
20.04.2016
Akcie | Sven Subotič

Analýza akcie Ford: Nízká valuace a značný potenciál

thursday
14.04.2016
Investice | Sven Subotič

Analýza společnosti Maersk: Největší kontejnerový přepravce na světě

wednesday
30.03.2016
Investice | Sven Subotič

Klub záporných sazeb: Proč uvolňování měnové politiky funguje jen někde?

monday
21.03.2016
Trhy a makro | Sven Subotič

Tištěná média v kurzu? Světovým odbytištěm se stane Indie

tuesday
15.03.2016
Investice | Sven Subotič





Další články této kategorie

Finanční kalkulačka

Vklad: €/měs.
Úrok: % p.a./rok
Období: rok(ů)